新莊副都心成功複刻 3大重量級指標

　　如果時間倒退10年，一坪60萬就能買到信義計畫區，你是不是拼命都要搶到？現在新板特區成交價一坪80萬起，一定感覺很貴！但是3年前的新板特區房價一坪40萬，是不是還是覺得很貴？那房價什麼時候才會不貴呢？什麼時候才是進場時刻呢？
為什麼有些地方，政府鎖定要打房？為什麼有些地方，從來輪不到被打？用長期投資的眼光看房產，你會發現，注意力被鎖定的地方，一定具有迅速飆漲的實力，只是在政府實施健全房市政策後，這些潛力特區開始低調慢慢漲，等到一般大眾恍然大悟後：「哇！房價早漲起來了！」從「信義計畫區」、「新板特區」，到「新莊副都心」，可以發現高級重劃區發展的3個特色，竟然百分百雷同：

1)都是大街廓規劃的重劃區
　　信義計畫區是都市計畫下的重劃區，新板特區則是「新板橋車站特定專用區」的重劃區，新莊副都心定位為「新北市新信義計畫區」，強調高品質的生活環境和六大發展核心；這三個重劃區，從規劃開始，都是採取國際都市大街廓的規劃與設計。

2)都有地方政府辦公的進駐
　　台北市政府辦公大樓就在信義計畫區之內，新北市政府的辦公大樓也在新板特區，民國102年6月行政院中央合署大樓就在新莊副都心完工；有地方政府進駐，一定會牽動區域發展並帶來相當大量的工作機會，和相關的移入人口，創造更優質的文教區生活。

3)都在交通動線匯聚的核心樞紐　　信義計畫區是七條台北主要幹道的交會點（忠孝東路、仁愛路、信義路、   基隆路…等），四條聯外道路（市民大道、信義快速道…等），和二條捷運動線（板南線、信義線）。新板特區的重要交通動線在於由台鐵、高鐵、捷運板南線、捷運環狀線交會的四鐵共構新站特區。新莊副都心則是形成罕見的陸海空交通樞紐網，以二高三捷四特快為主力動線，二高（中山高、北二高），三捷（新莊線、機場線、大台北環狀線），四特快（中山路高架、特一號、特二號、64號快速道），尤其是機場線的捷運五工站，是新北市唯一可以直接通關Check in、直達桃園機場國門，地段力更見優勢。

長線置產  錢一定要存在「信義、新板、新莊副都心」
　　信義計畫區的房價不等於信義區，新板特區房價也跳脫板橋區，新莊副都心的房價當然要用國家級建設眼光來看，而不是只從新莊小區衡量。高級重劃區的漲幅非常可觀，信義計畫區的第一個房地產建案價格，20年投資報酬率高達8倍，新板特區的第一個建案，5年投資報酬率也將近2倍，新莊副都心規劃更遠勝信義新板，從35萬開始起漲，現在還漲不到一倍，隨著建設利多年年完工，知識經濟園區產業不斷移入，新莊副都心的增漲翻倍價值，絕對不會只停留在現在而已。
新聞來源:http://mygonews.com/news/content/?permalink=4db14eaadad9f

捷運五工站 將更名新北站

【中國時報/陳俊雄】2011/04/27
    　沿用廿二年的「五股工業區」即將更名，新北市政府表示，五股工業區在一年半前提出申請，但各方意見甚多，日前市府邀集五大工業區代表座談取得共識，同意將「五股工業區」更名為「新北產業園區」。
    　行經當地的機場捷運五工站，也可望因此更名為「新北站」，成為國內捷運站更名罕例。
    　新北市年產值最高的「五股工業區」，在市長朱立倫出面邀集新北市五大工業區代表餐敘座談，才取得各方共識同意更名為「新北產業園區」。
    　經發局長江俊霆表示，五股工業區在年產值、廠商家數及員工數都是新北市第一，年產值達三九八四億元、廠商一四○一家、員工數約二九六○○人，主要產業為電子零組件業、機械器材業及金屬製品業，屬綜合型工業型區，更名案通過，也象徵五股工業區整體格局的提升，是新北市產業發展再精進的起點。
    　經發局指出，「新北產業園區」各方面條件良好，且鄰近新莊副都心與知識產業園區，深具發展潛力。目前周邊有包括特二道快速公路及捷運等多項交通建設正在進行，一旦陸續完工，勢必將「新北產業園區」的發展推向另一高峰。
    　為了因應新北產業園區的更名，行經當地的機場捷運「五工站」，也將因此更名為「新北站」。
    　經發局表示，五股工業區更名案獲工業局通過後，捷運五工站更名案即可送交通部審查。由於目前捷運機場線尚未正式通車，只要獲得交通部核准通過，「新北站」將可望成為國內第一個成功變更中文名稱的捷運車站。
新聞來源:http://news.chinatimes.com/domestic/11050608/112011042700509.html

全坤峰華-國際館

奢侈稅前大降價《佳瑪商圈電梯三房》20110426售出

【佳瑪商圈電梯三房】   
    
 ‧用途/ 類別：住家 / 華廈  
 ‧地址：  新北市新莊區中和街幸福路口  地圖   
 ‧售價： 賀成交  
 ‧總坪數：  32.21 坪  
 ‧格局： 3房2廳2衛  
 ‧樓層 / 樓高： 0 / 17
   
‧主建物：22.05坪
‧附屬建物：3.55坪  
‧共同使用：6.61坪   
‧土地坪數：5.12坪
‧車位坪數：     0坪

‧屋齡：16
‧座向：座西朝東
‧管理費：1600/月
‧車位描述：無
‧車位數量：無
‧車位費用：無

‧公園：萬坪運動公園
‧學區：榮富國小/中平國中/新莊高中   
‧市場：聯邦市場/全聯福利中心
‧交通：幸福路上多站公車
‧特點：邊間20%低公設華廈，全新裝潢採光通風佳， 佳瑪百貨旁生活交通皆完善，奢侈稅實施前價好談。(實施後不是漲價就是出租囉!!)

看屋請聯絡：0926-238868小呂
http://gensong.myweb.hinet.net/
 
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※以上物件建物土地基本資料依實際地政機關登記簿謄本為主。

新婚首選《佳瑪幸福美寓》

 【佳瑪幸福美寓】   
    
 ‧用途/ 類別：住家 / 華廈  
 ‧地址：  新北市新莊區幸福路  地圖   
 ‧售價： 668萬  
 ‧總坪數：  23.06 坪  
 ‧格局： 3房2廳2衛  
 ‧樓層 / 樓高： 4 / 5  
   
‧主建物：   23.06坪
‧附屬建物： 0坪  
‧共同使用：  0坪   
‧土地坪數： 0坪 
‧車位坪數： 0坪

‧屋齡：30
‧座向：座南朝北
‧管理費：無
‧車位描述：無
‧車位數量：無
‧車位費用：無

‧公園：河濱公園
‧學區：中港國小/榮富國小   
‧市場：聯邦市場
‧交通：幸福路上多站公車
‧特點：佳瑪百貨幸福路旁靜巷住宅，面寬採光通風佳，方正格局全新裝潢
　　　　衛浴皆有對外窗，地段佳新婚自住首選

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新莊捷運《新莊捷運華廈 四房車》20110422賀成交

 【新莊捷運華廈 四房車】   
    
 ‧用途/ 類別：住家 / 華廈  
 ‧地址：  新北市新莊區新莊路  地圖   
 ‧售價： 賀成交 
 ‧總坪數：  42.97 坪  
 ‧格局： 4房2廳2衛  
 ‧樓層 / 樓高： 4 / 6
   
‧主建物：   30.52坪
‧附屬建物： 2.07坪  
‧共同使用：  4坪   
‧土地坪數： 4.93坪
‧車位坪數： 6.38坪

‧屋齡：14
‧座向：座東朝西
‧管理費：
‧車位描述：機械式
‧車位數量：一
‧車位費用：含在房屋總價內

‧公園：河濱公園
‧學區：新莊國小/新莊國中   
‧市場：新莊第一公有市場
‧交通：捷運新莊站步行1分鐘可達
‧特點：邊間低公設華廈，三面採光通風佳，格局優附車位

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【聯合報/陳志豪】2011/04/18

　台北市捷運局日前已完成環狀線北環段、南環段修正報告送交通部審議，同時為讓路線構成「環」，捷運南北線也一併送審，初步目標民國120年完工通車。
　捷運環狀線，畫分為環狀線第一階段、北環段及南環段3部分；第一階段路線最早核定（新店大坪林至五股工業區），98年完成機電招標，土建工程預計下周招標，若一切順利近期即可動工，不過當初核定的104年通車期程恐難實現。

　捷運局指出，環狀線北環、南環段已完成環境影響評估，但因中央政府考量財務困難，交通部日前要求捷運局修正財務計畫，包括納入評估車站周邊開發效益等，由於南北環路線都在新北市境內，又是新北市長朱立倫「三環三線」競選政見，核定時程緊迫。
　環狀線採中運量系統，路線全長約34.8公里，跨越新北市、台北市，全線將設31個車站及2座機廠；其中第一階段從新店大坪林至五股工業區，經新店、中和、板橋、新莊，北環段路線行經新北市的新莊、五股、蘆洲、三重及台北市的士林區與中山區，南環段行經新北市新店與台北市文山區，將來完工之後，預估每天可服務64萬人次。
　南北線路線以劍南路站為起點，往南經內湖科技園區到公館，越新店溪再接到新北市永和新店；由於尚未通過環評，但考量紓解內科通勤及台北東區的交通，同時串連環狀線，也建議中央優先審核，不過路線行經光復南路一帶，地方居民仍有意見，未來也可能改走基隆路。
　捷運局表示，北環段、南環段及南北線在路線、技術、財務面、運輸效益、以及經濟效益都評估可行，尤其與多條捷運串連，方便旅客轉乘，是台北捷運路網重要的一「環」。
　此外，日前有新莊區廠商反映，將來環狀線在五工路上設置出土段，會讓原本路幅就不寬的五工路陷入交通黑暗期，影響整個工業區貨物進出，希望五股工業區站能從高架改為地下式，捷運局表示正評估當中。
新聞來源：http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/6279602.shtml



都會短評／機電整合…重演文湖線惡夢？
【聯合報/記者陳志豪】2011/04/18
　距離通車還有段時日的環狀線，採用中運量的隱憂卻已浮上檯面，由於中央與地方財務困難，環狀線必須分段進行，將來機電系統整合將會是大難題，當初木柵線與內湖線整合頻頻出包，不但官員下台，更造成旅客信心危機，值得借鏡。
　環狀線第一階段機電系統標已於前年決標，由義大利商安薩爾多（Ansaldo）公司以161億元得標，將來南北環段的機電系統（可能併成一標），卻不一定是安薩爾多得標，南北線可能又是另一家業者得標，一個完整的環狀路網，卻可能會出現三種列車，三套系統，更讓人詬病的是必須換車轉乘。
　將來的機電招標一定會要求廠商做到系統整合，就如當初文湖線的龐巴迪要整合木柵線的馬特拉，結果整合不成變成全面汰換，經費預算也因此倍增，且上路一年之內，系統轉換都還在磨合階段，供電、訊號傳輸頻出問題，屢屢停駛讓旅客十分不便。
　世界上中運量系統幾乎都是廠商的專利設計，要相容整合本來就不容易，但若將來南北環段機電同樣仍由安薩爾多施作，即可達成一車到底的便利，屆時恐又被質疑圖利廠商，中運量系統難道都要面臨這樣的窘境？
新聞來源：http://udn.com/NEWS/DOMESTIC/DOM2/6279607.shtml

99年度綜合所得稅申報公告

99年度綜合所得稅課稅級距金額、免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額及身心障礙特別扣除額之金額
　　財政部近日公告99年度綜合所得稅課稅級距金額、免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額及身心障礙特別扣除額之金額如下：
一、免稅額：每人82,000元；年滿70歲之納稅義務人本人、配偶及受納稅義務人扶養之直系尊親屬其免稅額為123,000元。
二、標準扣除額：納稅義務人個人扣除76,000元；有配偶者扣除152,000元。
三、薪資所得特別扣除額：每人每年扣除數額以104,000元為限。
四、身心障礙特別扣除額：每人每年扣除104,000元。
五、綜合所得稅課稅級距及累進稅率如下：(如附表)
　　財政部表示，綜合所得稅之免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額及身心障礙特別扣除額之金額，依所得稅法第5條第1項及第5條之1規定，每遇消費者物價指數較上次調整年度之指數上漲累計達3%以上時，按上漲程度調整之；至於課稅級距金額依98年5月27日修正公布同法第5條第3項規定，其按消費者物價指數上漲程度調整之門檻，業由10%調降至3%。99年度上開各項金額除課稅級距調整外，其餘均維持98年度之金額，該部說明如下：
(一)課稅級距：
　　98年5月27日修正公布所得稅法第5條第2項，將綜合所得稅稅率6%、13%及21%分別調降為5%、12%及20%，另課稅級距金額除適用5%之上限金額調高為500,000元外，其餘級距則維持98年度金額，並自99年度施行。財政部於辦理99年度級距金額公告作業時，由於98年度金額之上次調整年度為97年度，適用之平均消費者物價指數為101.12，與99年度適用之指數104.64相較，上漲3.48%，已達修正後應行調整之標準（3%），其中最低之第1級距金額原即應以98年度之410,000元按物價指數上漲程度計算調整為420,000元，因較前述所得稅法修正自99年度適用之金額500,000元為低，故以修法後之金額500,000元為99年度最低級距適用之金額，至其餘級距金額仍按物價指數上漲程度予以調整。
(二)免稅額、標準扣除額、薪資所得特別扣除額及身心障礙特別扣除額之金額：
上述免稅額等金額，上次調整年度為98年度，適用之平均消費者物價指數105.11，與99年度適用之指數104.64相較，下跌0.45%，未達應行調整之標準（3%），免予調整。
　　財政部進一步說明，上述99年度綜合所得稅各項金額之調整，納稅義務人於100年辦理99年度綜合所得稅結算申報時適用。

附表：
99至100年度起綜合所得稅速算公式一覽表（單位：新臺幣元）
綜合所得淨額 稅率 累進差額 全年應納稅額
500,000元以下 × 5% － 0元 ＝ 全年應納稅額
500,001元 ~ 1,130,000元 × 12% － 35,000元 ＝ 全年應納稅額
1,130,001元 ~ 2,260,000元 × 20% － 125,400元 ＝ 全年應納稅額
2,260,001元 ~ 4,230,000元 × 30% － 351,400元 ＝ 全年應納稅額
4,230,001元以上 × 40% － 774,400元 ＝ 全年應納稅額

資料來源： (2009/11/26)財政部新聞稿http://www.mof.gov.tw/ct.asp?xItem=54649&ctNode=657&mp=1

Money錢／奢侈稅上路 房價會跌多少？何時進場？ 【市場觀察現況】

【撰文/劉育菁】2011/04/07  
　奢侈稅還沒上路，房地產市場已風聲鶴唳，成交量大幅萎縮。對自住客來說，究竟何時才是進場好時機呢？
　經過1 個月的新聞發酵，「特種貨物及勞務銷售稅」（俗稱奢侈稅）預定於7 月1 日開始實施 ，依照目前民氣可用情況，加上下半年立委選舉雙重壓力，預期立法院過關機會很高。對於喊了許久買不起高房價的民眾來說，現在最關心的是何時才能進場？多少價位才是合理價？
　從3 月後房仲中古屋委託銷售增加的數據來看，敏感度高且手上「貨」太多的投資客，已開始脫手求現，投資客比重較高的區域，也出現屋主降價。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，屋主降價意願較高的區域，包括北市投資客較多的南港、大安，套房比重高的中山區，以及新北市三峽、三重、林口及新莊等新案林立區域。
量縮減、價跌3成 才是買屋好時機
　不過由於買方觀望明顯，即使委託增加，也無助於提升買氣。根據信義房屋統計3月新增委託案件，台北市相較去年平均案量增加1成，新北市增加幅度最大約2成。但若與今年1月以來相較，徐佳馨表示，台北市與新北市買氣萎縮最多，成交量足足跌掉5成以上，顯然奢侈稅效應已造成市場供需籌碼洗牌效應。
　也有部分投資客先採取觀望的態度，想等待立法院通過的時間表以及視內容是否鬆綁，再決定要不要脫手。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮預期，只要法案進入立法院一讀通過，市場委售的案件將會大舉出籠，逃命波將出現。
　政大地政系教授張金鶚表示，奢侈稅深深命中現在房市短線交易太頻繁的亂象，「現在自住客對房價修正有期待，在投機客沒利潤，自住客又觀望下，交易量急凍將不可避免。」
　以奢侈稅最快7月1日上路的時間推演，天時地利不動產顧問總經理張欣民認為成交量價將出現兩階段變化：7月實施前市場交易量萎縮是必然，資金周轉困難或房屋座落在供給量大區域的投資客，抱持先賣先贏的心態，部分區域型自住客或長期置產型客戶可能進場撿便宜，但畢竟只是少數；7月實施後，首購及換屋族會進場慢慢挑屋，投資客因短線脫手將被課稅，很可能退場觀望。
　張金鶚認為，7月後才是買賣雙方「心理戰」的開始，可預期下半年房價波動將劇烈，如果房價已跌破投資客成本價，再加上升息及銀行開始收銀根，很可能造成房價一連串修正的連鎖效應。他估計， 下半年房價應見不到底，除非政府升息速度加快，投資客願意認賠殺出，房價在短期間修正3成，才可算是撿便宜的好時機。
　戴德梁行總經理顏炳立則以香港經驗為借鏡分析，奢侈稅是打擊短期投機客的法案，但是接下來的效應如何？要觀察3 至6 個月後的房市是否會出現恐慌性賣盤。他推估，半年後台灣很可能循香港經驗，出現V型反轉的「報復性上漲」，理由是「還有一批批陸資部隊仍未進場。」
新北市4區域首當其衝 台北市將出現合理修正
　至於奢侈稅對哪些區域的房價影響最大呢？蘇啟榮預期，首當其衝的將是過去3年房價漲幅高達3成的新北市，由於5都升格效應及台北市房價太高的外溢效果，購屋人轉而尋找房價相對較低的新北市，特別是去年下半年高檔購入的投資客，受傷將會最深。
　根據住展雜誌統計，若以2010年新北市各行政區預售房價與2009年比較，漲幅超過4成的行政區依序是泰山、三峽、新莊及蘆洲，這些區域共通點是有公共運輸系統的支撐，去年預售推案量大且投資客比重較高，也是現階段自住客要觀察的指標區。
　而民眾最關心台北市房價是否有機會修正，2 月中提出新北市房價已到達「群魔亂舞、黑白不分」的顏炳立指出，今年開春新北市很多個案定價直追台北市，在奢侈稅效應後將一一被打回原形，但這不代表台北市就萬里無雲。其實台北市也有很多「魔」的例子，顏炳立舉例，包括基地面積只有100 坪、只有機械車位，但每戶卻要上億元，「就像是用內褲布料，要賣西裝價格」，很不合理；還有「點的價格，不能超過面的價格」，如北市預售行情每坪成交只有130萬~140萬元，但新推個案卻要挑戰200萬元，這也是「魔」，必須修正。
　既然預期房價將修正，那麼何時才是進場的好時機呢？顏炳立認為，未來在6個月的奢侈稅觀察期間，若碰到部分投資客不耐殺出，北市有機會出現比「合理房價」便宜5%的機會，至於新北市的降幅可高達10~15%。但顏炳立對「合理價格」的估算，是以台北市預售屋站穩的成交行情，再往外圍推估。
　顏炳立進一步解釋，目前台北市中心像松山、信義、大安等精華區，預售屋每坪價格站穩130萬~140萬元，那麼台北市郊區如南港、內湖等，合理行情應該在65 萬~70 萬元，新北市的合理價格應該再砍一半，只剩32萬~36萬元間，如果房價有跌破合理價格，就是進場的好時機。

◎更多精采內容請看：Money錢 NO.43 2011年4月號
新聞來源：http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_ART_ID=233865

【市場觀察現況】
　奢侈稅條例已在日前通過，且在下週（十五日）應該會三讀通過，並提前於六月一日開始實施，這幾天觀察了政論節目及媒體消息，對於學者或名嘴的正反意見先不就評論，據這段時間小弟在拜訪屋主的實際經驗而言，在前兩週尚有屋主再期待著還有時間到五月底前售出即可，但在三月六日奢侈稅順利通過且極可能會提前實施的新聞衝擊下，本週在拜訪的屋主很明顯的就是心態跟著提前了，甚至有些屋主表明了現在就要出租或已經有租客，試問，很多學者期待的降價三成理論基礎在哪？現在鼓吹一般自住者半年後再看屋，屆時市場量少價不變，換句話說真正適合的房子變少了，因為量少所以看屋決定時間延長了，時間一延長房價又開始漲了，得便宜的是誰，降三成的機會在哪裡？

奢侈稅上路前 自住客可搶便宜（市場觀察現況）

【蘋果日報/楊茲珺、蔡佩蓉】2011/04/02
　　自2月底奢侈稅政策曝光以來，3月房市交易量大減3成，但房價下滑幅度不到1成，學者認為，光靠「奢侈稅」單一政策很難大幅壓抑房價，甚至在7月正式上路後，還可能因為利空出盡，導致房價小彈升，不想等太久的自住客買方，應趁奢侈稅政策上路前，承接因過度恐慌而拋售的房屋，有機會撿便宜。
會有恐慌性賣壓
　　景文科技大學財金系副教授章定煊表示，奢侈稅法案還躺在立法院，尚未施行卻已讓交易量急凍，主因是這次民間感受到「政府真心想打房」，「不過，房價跟股價不同，反應速度慢，預估在7月奢侈稅上路前會有零星中古屋出現恐慌性賣壓，對自住客來說，是出門看屋殺價的好時機。」
　　近期大台北傳出少數降價3成至4成的成交個案，例如林口區有中古屋從3000萬元降價到2000萬元成交。
　　新北市三峽區投資客阿德哥表示，他手上1戶在農曆年前總價1700萬元的房子，還有買方要加價追高，現在降價到1500萬元還乏人問津。
料實施後價難跌
　　中國科技大學財政稅務系助理教授丁福致表示，奢侈稅施行的本意是在彌補土地增值稅的不足，逼使短期投資客離開市場，但並不能保證房價下跌，就算實施後，執行成效也是個大問號，更別提口袋較深的財團或看好長期房市的人，在低利環境下仍可輕鬆持有2年再出售，因此奢侈稅上路後，房價恐難再下降。
新聞來源：http://tw.nextmedia.com/applenews/article/art_id/33292240/IssueID/20110402

市場觀察現況：　　奢侈稅議題確實讓整個市場交易量下滑，但依下滑的交易量來看卻僅有三成，以目前市場氛圍應該是投資客縮手自住客觀望整個買氣停滯才對吧！先不論房價下滑與否，畢竟這要看各地區的市場條件，條件不好地方建設不多的房價自然跌幅會大，但若地理條件好地方建設又多的地區自然房價就比較抗跌，以目前新莊的市場而言，由於去年四月開始政府的各項"健全房屋市場方案"透過各經濟部會對房市進行"風險管控"，藉由調高貸款利息與調低貸款成數(第二房貸款利息多0.5%及貸款成數最高到七成)，新北市土地增值稅僅跨個年度更增值了50%，這一連串俗稱的"打房"措施，早已讓口袋淺的投機客慢慢縮手了。
　　目前市場所在銷售的中古屋雖然有很多是投資客的產品，有很多投資人也在說：『就賣到五月中五月底吧，畢竟就算七月開始實施「特種貨物及勞務稅條例」也就是俗稱的"奢侈稅"，他持有房屋也已經半年有了，再出租個一年兩年政府就課不到奢侈稅了，就算是誠實申報買賣交易所得稅，以新莊未來幾年的公共建設帶動房價的漲幅，相信還是可以有獲利的，最近這段時間只要不讓他賠錢，還是賣給有自住需求的誠意買方的。』
　　所以以現況觀測，到了六月份開始，新莊的房市將出現兩極化狀況，一是出租案件爆大量在市場上，二是中古屋開價調高10-15%繼續賣，這時一般屋主的房子就算屋況再差有漏水有海砂，還是有一般買方願意承接，反觀在五月底以前因為奢侈稅的關係投資客願意降價出售，而一般屋主因為持有超過兩年所以沒有奢侈稅問題，所以價位相對的會比較硬，所以如果您有購屋的需求，聰明的您應該知道在何時出來看屋了吧！