【撰文/劉育菁】2011/04/07
奢侈稅還沒上路，房地產市場已風聲鶴唳，成交量大幅萎縮。對自住客來說，究竟何時才是進場好時機呢？
經過1 個月的新聞發酵，「特種貨物及勞務銷售稅」（俗稱奢侈稅）預定於7 月1 日開始實施 ，依照目前民氣可用情況，加上下半年立委選舉雙重壓力，預期立法院過關機會很高。對於喊了許久買不起高房價的民眾來說，現在最關心的是何時才能進場？多少價位才是合理價？
從3 月後房仲中古屋委託銷售增加的數據來看，敏感度高且手上「貨」太多的投資客，已開始脫手求現，投資客比重較高的區域，也出現屋主降價。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，屋主降價意願較高的區域，包括北市投資客較多的南港、大安，套房比重高的中山區，以及新北市三峽、三重、林口及新莊等新案林立區域。
量縮減、價跌3成 才是買屋好時機
不過由於買方觀望明顯，即使委託增加，也無助於提升買氣。根據信義房屋統計3月新增委託案件，台北市相較去年平均案量增加1成，新北市增加幅度最大約2成。但若與今年1月以來相較，徐佳馨表示，台北市與新北市買氣萎縮最多，成交量足足跌掉5成以上，顯然奢侈稅效應已造成市場供需籌碼洗牌效應。
也有部分投資客先採取觀望的態度，想等待立法院通過的時間表以及視內容是否鬆綁，再決定要不要脫手。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮預期，只要法案進入立法院一讀通過，市場委售的案件將會大舉出籠，逃命波將出現。
政大地政系教授張金鶚表示，奢侈稅深深命中現在房市短線交易太頻繁的亂象，「現在自住客對房價修正有期待，在投機客沒利潤，自住客又觀望下，交易量急凍將不可避免。」
以奢侈稅最快7月1日上路的時間推演，天時地利不動產顧問總經理張欣民認為成交量價將出現兩階段變化：7月實施前市場交易量萎縮是必然，資金周轉困難或房屋座落在供給量大區域的投資客，抱持先賣先贏的心態，部分區域型自住客或長期置產型客戶可能進場撿便宜，但畢竟只是少數；7月實施後，首購及換屋族會進場慢慢挑屋，投資客因短線脫手將被課稅，很可能退場觀望。
張金鶚認為，7月後才是買賣雙方「心理戰」的開始，可預期下半年房價波動將劇烈，如果房價已跌破投資客成本價，再加上升息及銀行開始收銀根，很可能造成房價一連串修正的連鎖效應。他估計， 下半年房價應見不到底，除非政府升息速度加快，投資客願意認賠殺出，房價在短期間修正3成，才可算是撿便宜的好時機。
戴德梁行總經理顏炳立則以香港經驗為借鏡分析，奢侈稅是打擊短期投機客的法案，但是接下來的效應如何？要觀察3 至6 個月後的房市是否會出現恐慌性賣盤。他推估，半年後台灣很可能循香港經驗，出現V型反轉的「報復性上漲」，理由是「還有一批批陸資部隊仍未進場。」
新北市4區域首當其衝 台北市將出現合理修正
至於奢侈稅對哪些區域的房價影響最大呢？蘇啟榮預期，首當其衝的將是過去3年房價漲幅高達3成的新北市，由於5都升格效應及台北市房價太高的外溢效果，購屋人轉而尋找房價相對較低的新北市，特別是去年下半年高檔購入的投資客，受傷將會最深。
根據住展雜誌統計，若以2010年新北市各行政區預售房價與2009年比較，漲幅超過4成的行政區依序是泰山、三峽、新莊及蘆洲，這些區域共通點是有公共運輸系統的支撐，去年預售推案量大且投資客比重較高，也是現階段自住客要觀察的指標區。
而民眾最關心台北市房價是否有機會修正，2 月中提出新北市房價已到達「群魔亂舞、黑白不分」的顏炳立指出，今年開春新北市很多個案定價直追台北市，在奢侈稅效應後將一一被打回原形，但這不代表台北市就萬里無雲。其實台北市也有很多「魔」的例子，顏炳立舉例，包括基地面積只有100 坪、只有機械車位，但每戶卻要上億元，「就像是用內褲布料，要賣西裝價格」，很不合理；還有「點的價格，不能超過面的價格」，如北市預售行情每坪成交只有130萬~140萬元，但新推個案卻要挑戰200萬元，這也是「魔」，必須修正。
既然預期房價將修正，那麼何時才是進場的好時機呢？顏炳立認為，未來在6個月的奢侈稅觀察期間，若碰到部分投資客不耐殺出，北市有機會出現比「合理房價」便宜5%的機會，至於新北市的降幅可高達10~15%。但顏炳立對「合理價格」的估算，是以台北市預售屋站穩的成交行情，再往外圍推估。
顏炳立進一步解釋，目前台北市中心像松山、信義、大安等精華區，預售屋每坪價格站穩130萬~140萬元，那麼台北市郊區如南港、內湖等，合理行情應該在65 萬~70 萬元，新北市的合理價格應該再砍一半，只剩32萬~36萬元間，如果房價有跌破合理價格，就是進場的好時機。
◎更多精采內容請看：Money錢 NO.43 2011年4月號
新聞來源：http://money.udn.com/mag/house/storypage.jsp?f_ART_ID=233865
【市場觀察現況】
奢侈稅條例已在日前通過，且在下週（十五日）應該會三讀通過，並提前於六月一日開始實施，這幾天觀察了政論節目及媒體消息，對於學者或名嘴的正反意見先不就評論，據這段時間小弟在拜訪屋主的實際經驗而言，在前兩週尚有屋主再期待著還有時間到五月底前售出即可，但在三月六日奢侈稅順利通過且極可能會提前實施的新聞衝擊下，本週在拜訪的屋主很明顯的就是心態跟著提前了，甚至有些屋主表明了現在就要出租或已經有租客，試問，很多學者期待的降價三成理論基礎在哪？現在鼓吹一般自住者半年後再看屋，屆時市場量少價不變，換句話說真正適合的房子變少了，因為量少所以看屋決定時間延長了，時間一延長房價又開始漲了，得便宜的是誰，降三成的機會在哪裡？
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